KİRA HUKUKU UYGULAMALARINDA YAZILI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRALININ TAHLİYESİ
1.YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN HUKUKİ NİTELİĞİ
Yazılı tahliye taahhütnamesi ikale sözleşmesi yapmaya bir öneri niteliğine haizdir. Kiraya verenin niteliği gereği tahliye taahhüdünü dava yoluyla yahut icra yoluyla işleme sokması kabul beyanına bir delalet görülebilecek; kiraya veren ve kiracı arasında ikaleniteliğinde bir sözleşme kurulduğunun göstergesi olacaktır. Kira süresinin sonuna denk gelen bildirim de kanaatimizce bu husus altında değerlendirilmeli; doğrudan kiracının fesih bildirimi kabul edilmemelidir. TBK m. 347 vd. hükümlerinde düzenlenen bildirim yoluyla sözleşmenin sona ermesi kanunun amacı gereği kiraya verenin kabulüne gerek duymadan sonuç veren bir fesih yöntemiyken niteliği gereği davaya yahut icra takibine konu olmadan sonuç ifade etmeyen tahliye taahhüdünün fesih bildirimi yerine geçmesi kanunun sistematiğine ve amacına aykırı olacaktır. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 1989), 199; Haluk Burcuoğlu, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi (İstanbul: Filiz Kitabevi, 1993), 323; Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi (Ankara: Adalet Yayınevi, 2011), 185.
2.YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN KAYNAĞI
Kiracıdan kaynaklı sözleşmenin feshi ve tahliye nedenlerinden biri kabul edilen tahliye taahhüdü temelinde tek taraflı verilen irade bildiren bir beyan olarak ifade edilmektedir. TBK m. 352 hükmünde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” ifade edilmektedir. Fahrettin Aral, Hasan Ayrancı, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2021), 343; Murat Atalı, İbrahim Ermenek ve Ersin Erdoğan, İcra ve İflas Hukuku, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2021), 394.
3.YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN UYGULAMA ALANI
Tahliye taahhüdü bir akit olmadığı bir taahhüt olduğu için belge üzerinde yalnızca taahhüt eden kiracının imzası bulunur ve tek taraflı olarak düzenlendiği kabul edilir. Ayrıca özellikle ifade etmek gerekir ki yazılı tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacaktır. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye takibi yahut davası açılması mümkün değildir. Yazılı tahliye taahhüdü TBK’nin konut ve çatılı işyeri kiraları başlığı altında düzenlenmiş olup bu alana özgü bir hüküm niteliğindedir; bu sebeple yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip ve davalar yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulacaktır. Bu hususla ilgili olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019 tarihli kararında ihtilaf halinde öncelikle kiralananın genel hükümlere tabi bir taşınmaz mı yoksa konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi bir taşınmaz mı olduğunun tespitinin yapılması gerektiği; yazılı tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları adına uygulama alanı bulacağı ifade edilmektedir. Doğan, Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, 169; Mithat Ceran, Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, (Ankara: Yetkin Yayınları, 2019), 1002
4.YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN ŞARTLARI
Tahliye taahhüdünün kiraya veren lehine zorlaştırılmış fesih ve uzun dava sürelerinden bir kaçış yolu olduğunu ifade etmiştik ancak bu taahhüdünde belli başlı şartları içermesi gerekmektedir. Somut durumlarda hukuken geçerli olmayan taahhüt örnekleri epeyce mevcuttur. Bu şartlar taahhütün kiracı tarafından verilmesi, yazılı olması, tarihlerin belirgin olmasıdır.
4.1.TAAHHÜT KİRACI TARAFINDAN VERİLMELİDİR
Kira hukuku çerçevesinde kira ilişkisi kurulurken kiraya veren tarafının malik olma zorunluluğu bulunmamakta; sözleşme çerçevesinde edimini yerine getiremezse tazmin yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak kiracı sözleşmenin yazılı veya sözlü olarak fark etmeksizin tarafı olmasıyla kiracı sıfatını kazanacağından konutta sürekli bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kiracı sayılmaktadır. Bununla birlikte tahliye taahhütnamesi tek taraflı verilen somut bir irade beyanı içerdiğinden kiracının bu taahhüdü vermesi gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı olmayan, kiracıyla birlikte yaşamını sürdüren yahut kiracıyla birlikte iş yürüten kişilerin verdiği taahhüt hukuken bir değer taşımamaktadır. Ancak bu noktada gerek Türk Medeni Kanunu çerçevesinde gerek Yargıtay uygulamaları çerçevesinde değinilmesi gereken belli başlı noktalar bulunmaktadır. Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel hükümler,(Ankara: Yetkin Yayınları, 2019), 313-433.
Tahliye taahhüdü her ne kadar kiracı tarafından verildiğinde geçerli kabul edilmekteyse de Medeni Kanun’dan kaynaklanan hususlar gereği kişinin medeni haline göre yalnızca kiracının taahhüt etmesi yeterli gelmeyebilir. Bu noktada evli kişilerin aile konutu niteliğinde olarak yaşadığı konutlarla ilgili olarak eşlerin ortak bir şekilde taahhüt vermesi yahut taahhütte imzası bulunmayan eşin açık rıza vermesi gerekmektedir. Aksi halde taahhüt geçersiz konuma gelecektir.
4.2.TAAHHÜT YAZILI OLARAK DÜZENLENMELİDİR
TBK m. 352 hükmünün lafzında tahliye taahhüdünden söz edilirken “yazılı” olarak yapılması gerektiği ifade edilmiştir. Bu hususun özellikle vurgulanması önemlidir. Kira ilişkisi çerçevesinde kira sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Yazılılık unsuru yalnızca ispat hukuku çerçevesinde bir anlam ifade etmekteyse de tahliye taahhütnamesi esas alındığında bu hususun bir geçerlilik şartı olduğu açıktır. Geçerlilik şartı olarak ifade edilen yazılılık şartı hususunda ise yazılılığın adi yazılı şekil şartı mı yoksa resmi yazılı şekil şartı mı olacağı kanunda ifade edilmemiştir. Kanunda resmi şekil belirtilmediği hallerde genel uygulama olan adi yazılı şeklin mevcut olacağından hareketle tahliye taahhütlerinin adi yazılı olarak yapılmasının geçerlilik şartı olacağı ifade edilebilmektedir.Ayrıca ifade etmek gerekir ki adi yazılılık şartı asgari sınırdır. Taraflar aralarında anlaşarak bu hususun üzerine çıkarak resmi yazılı olarak da noterler aracılığıyla tahliye taahhüdü düzenleyebilmektedirler. Tahliye taahhüdünün işlevsel olarak hızlı bir tahliye vaat etmesi üzerine düşünülecek olursa taahhüdün resmi yazılı olarak yapılmasının elzem olduğu aksi halde taahhüt belgesine karşı imza ve tarih itirazlarıyla sıkça muhatap olunacağı ortadadır.
Noter huzurunda düzenleme yahut onaylama şeklinde meydana getirilecek bir tahliye taahhüdü, İİK m. 68/1 hükmünde “Talebine itiraz edilen alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye müstenitse, alacaklı itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir” ifade edilen imzası noterlikçe tasdik edilmiş bir belge sınıfına dahil olup ödeme emrine karşı icra mahkemesine yapılacak olası bir imza yahut tarih itirazında uyuşmazlığın icra mahkemesince çözülmesine olanak sağlayacak ve itirazın kesin kaldırılmasına yol açacaktır.
4.3.TAAHHÜT ÜZERİNDEKİ TARİHLER BELİRGİN OLMALIDIR
4.3.1.TAAHHÜT TARİHİ YÖNÜNDEN TARİHİN BELİRGİN OLMASI
Taahhüt tarihi belgenin düzenlendiği tarih olarak ifade edilmektedir. İfade etmekte fayda var ki taahhüt tarihi taahhüdün meydana getirildiği tarihi yani tanzim tarihini ifade ederken tahliye tarihi ise taşınmazın tahliyesinin taahhüt edildiği tarihi ifade etmektedir. Sözleşme hukuku çerçevesinde düşünülürse her belge üzerinde tanzim tarihi olası uyuşmazlıklarda çözüme katkı sağlaması adına bulunmakta; tanzim tarihi yazımının zorunlu bir unsur olup olmaması irdelenmeden uygulamada neredeyse her belgede rastlanmaktadır. Bunun sebebi belgeye olan güven çerçevesinde tarihin açıkça belirlenmesiyle birlikte delillerin ve ispat araçlarının tutarlılığını değerlendirirken belgede geçen tarihin dikkate alınması olarak ifade edilebilir. Kısacası olası uyuşmazlıklar adına bir güvence yöntemidir.
Ancak tahliye taahhüdünde bu husus yalnızca gelecekteki uyuşmazlıklarda tarihin sabit olmasından öte bir önem taşımakta; yeri geldiğinde tahliye taahhüdünü geçersiz kılacak durumlara dahi gidebilmektedir. TBK m. 352/1 hükmü “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde” ifadeleriyle başlamakta olup kanunun lafzından açıkça anlaşılmaktadır ki tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
İfade edilen zaman aralığı eski borçlar kanunu dönemine göre biraz daha daraltılmıştır; eski borçlar kanununda ve bu kanunun tamamlayıcısı olarak çıkartılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerinde kira sözleşmesiyle tahliye taahhüdü arasında zamansal bir sınır konmamış, kanun lafzından kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki herhangi zaman diliminde tahliye taahhüdü verilebileceği ifade edilmekteydi.
Kira sözleşmesinin yapılma tarihi ve kiralananın teslim tarihinin birbirinden farklı tarihleri ifade ettiği açıktır ki kira sözleşmesinin yapılma tarihi, tarafların sözleşmeyi imzalayıp varsa sözleşmedeki yürürlük tarihini esas alırken kiralananın teslim tarihi kiraya verenin kiralananın anahtarını kiracıya somut olarak teslim ettiği kiracının artık kiralananı kullanması önünde hiçbir somut engelin kalmadığı tarihi ifade etmektedir
Bu iki farklı tarih ifadesi kanunun sistematiği açısından bir değerlendirme yapıldığında aslında değişim ve değişimden sonra ortaya çıkan Yargıtay içtihatları incelendiğinde ifade edilmek istenilen olgu açıktır. Bu olgu tahliye taahhüdünün kiracının hiçbir baskı altında kalmadan tamamen özgür iradesiyle vermesi olgusudur. Genel borçlar hukuku ilkeleri kapsamında düşünülecek olursa tahliye taahhüdü bir sözleşmeyi ifade etmemekte; tek taraflı bir edimi yapacağının beyanını ifade etmektedir. Bu nedenle adı geçen ifade karşılıksız olarak verilen bu taahhüdün tamamen kiracının tasarrufu olduğunu, kiraya verenin baskısı sonucu olmadığını sağlama alma ihtiyacını bir tezahürüdür. Kaldı ki Yargıtay bu hususu içtihadı birleştirme kararıyla da sabitleyerek tartışmaya mahal verecek her türlü durumu sona erdirmiştir. Haluk Tandoğan, Özel Borç İlişkileri Cilt II, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2010), 196.
Ev sahibinin kiracı karşısında bulunduğu güçlü konumu bir de kiracıdan, kira sözleşmesi ön şartı olarak, tahliye taahhütnamesi alarak iyice perçinlemesi eşitler arası dengesizliği arttıracağı gibi aynı zamanda da tahliye taahhüdü neticesinde kanunun kiracıyı korumayı amaçladığı feshe bağlı hükümlerin uygulanmasının önüne geçecek bir perde işlevi görecektir.
TBK m. 353/1 hükmünün dar bir çerçevede uygulanmadığı, kiracı lehine genişletildiği açıktır. Yorumun genişletilmesine bir örnek olarak kiralananın teslim tarihinden sonra verilen tahliye taahhüdünün geçerli olması gerektiği halde yüksek mahkemenin yaptığı inceleme sonucunda kiralananın teslim tarihine çok yakın bir zamanda verilen, bir yahut birkaç günlük süre zarfında, tahliye taahhütleri de kira sözleşmesinin ön şartı olarak kabul görmekte ve kiracının serbest iradesini içermediğinden geçerliliğini yitirmektedir. Yargıtay 6. H.D., 11.3.2008, K. 2008/2784, E. 2008/11
Geçerliliğini yitirmesinden ifade edilmek istenen husus sözleşme hukuku çerçevesinde yok hükmünde bir taahhüdü ifade etmemektedir. İspat hukuku çerçevesinde yazılı tahliye taahhüdüne karşı yapılacak itirazların kıracı tarafından aynı yazılı olarak ispatlanmasının önüne geçip ispat yönünü değiştirmekte ve öncelikle kiraya verenden adı geçen tahliye taahhüdünün kiracının serbest ve hür iradesiyle tanzim edildiğini tahliye taahhüdünün delil derecesi olan yazılı belgeyle ispat etmesini aramakta; kanun koyucu bir nevi kiralananın teslimine yakın tarihlerde verilen tahliye taahhüdünün kiracıdan baskı yoluyla alındığını TMK m. 2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması kapsamında verildiğini ve kiracının hür iradesini temsil etmediğini adi bir karine olarak kabul etmekte ve buna bağlı olarak öncelikle kiraya verenden bu adi karineyi çürütmesini beklemektedir. Yargıtay 13. H.D., 09.06.2003, K. 2003/7504, E. 2003/3175- Yargıtay 6. H.D., 08.02.1991, K. 1991/1624, E. 1991/1187
4.3.2.TAHLİYE TARİHİ YÖNÜNDEN TARİHİN BELİRGİN OLMASI
Taahhüt tarihi TBK m. 352 hükmü çerçevesinde yalnızca belirli olmalıdır ibaresiyle açıklanmakta, yalnızca mecuru tahliye edeceğim ibaresi tahliye taahhüdünün varlığı adına yeterli olmamaktadır. Aynı zamanda sözleşme hukuku çerçevesinden bakıldığı takdirde de tahliye tarih taahhüdün esaslı noktalarından birini oluşturmakta olup belge üzerinde yazılı olması gereken hususların başında gelmektedir. Adı geçen taahhüt zaten o tarih üzerine tahliyeyi içeren bir belge olarak kurulmakta olup tarihin boş yahut belirsiz olması tahliye taahhüdünün esas noktalarından birine değinilmeden belgenin düzenlendiği bu nedenle belgenin de geçerliliğini yitirdiği olarak değerlendirilebilir. Kemal Oğuzman, Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C.1, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2015), 72-73; Turhan Esener, “Akitlerde Esaslı Noktalar İle İkinci Derecedeki Noktaların Tefriki Meselesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 16/1 (1959): 270-274. https://doi.org/10.1501/Hukfak_0000001455
Bu noktada tahliye tarihinin belirli olmasından kastedileni biraz daha açmak gerekebilir. Bu belirlilik gün, ay ve yıl cinsinden somut bir belirlilik olarak ifade edilse de gün ifade edilmeyen tahliye tarihleri de Yargıtay uygulamaları nazara alındığında geçerliliğini korumakta ve bu çerçevede tahliye tarihi olarak tahliye tarihinde ifade edilen ayın son günü esas alınmaktadır.
5. TAHLİYE VE TAAHHÜT TARİHİ BOŞ OLARAK KİRACIDAN ALINAN YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK DURUMU
Borçlar Hukuku’nun genel ilkeleri ele alındığında borçlandırıcı bir işlem niteliğinde olan tahliye taahhütnamesi kapsamında tahliye tarihini taahhüdün esaslı bir unsuru görerek açıkça belirtilmesi gerekir sonucuna varabilmekteyiz. Ancak Yargıtay tahliye taahhüdünü ifade edilen şekilde tahliye tarihi boş olarak tanzim eden kiracının boş kâğıda imza atmayı kabul ederek bu işlemi yaptığını içtihat ederek tahliye taahhüdünü geçerli görmektedir. Yargıtay HGK., 28.05.2008, K. 2008/394, E. 2008/6-369- Yargıtay 6. H.D., 04.03.2010, K. 2010/2313, E. 2009/11095- Yargıtay 6. H.D., 08.03.2010, K. 2010/2452, E. 2009/12238
Kiraya veren tahliye taahhüdü tanzim edilirken boş olarak düzenlenen tahliye tarihini kendisi doldurup bu belgeyi tahliye için işleme koyarsa, kiracı taahhüt tarihini boş olarak verdiğini ve bu kısmın kiraya veren tarafından doldurulduğunu ileri sürerek tahliye taahhüdünü geçersiz kılabilir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında tahliye taahhüdünün HMK m. 201 çerçevesinde yazılı bir belge olduğunu ifade ederek bu belge karşısında yapılacak itirazların da aynı usulle yazılı olarak ispatlanması gerektiğini vurgulamaktadır. Ezcümle Yargıtay tahliye taahhüdüne karşı itirazlarda medeni usul hukukunun temel ilkelerinden olan senede karşı senetle ispat zorunluluğuna atıf yapmak kaydıyla ancak yazılı bir belgeyle ispatlandığı takdirde tahliye taahhüdündeki bilgilerin çürütülmüş olacağını kabul etmektedir. Yargıtay HGK., 28.09.2021, K. 2021/1108, E. 2017/975
6.KİRALANANIN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE EDİLMESİ
Yazılı tahliye taahhütnamesi ile tahliye teknik bir husus olup yukarıda anlattığımız gibi tahliye unsurlarının bir arada sağlanmasıyla işlerlik kazanacaktır. İcra takibi yoluyla yazılı tahliye taahhütnamesi işleme konabileceği gibi hukuk mahkemelerinde açılacak tahliye davasına da konu olacak şekilde işlem yapılabilmektedir. Bu noktada hangi yolun seçileceği, nasıl bir hukuki süreç yürütüleceği, süreçte karşılaşılabilecek sorunların tespiti ve çözümü teknik bir mesele olup bu konuda avukata danışmanın faydalı olacağı düşünülmektedir.