KİRA TESPİT DAVALARI
Sözleşme serbestisi/özgürlüğü ilkesi Borçlar Hukuku’nun temel ilkelerinden olup ahde vefa ilkesiyle de aslolanın aralarında anlaşan tarafların anlaştığı şartları devam ettirmek üzerine olduğunu göstermektedir. Ancak toplumsal yaşam ve hayatın olağan akışı ele alındığında kira hukuku taraflarının eşit taraflar olmadığı özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren tarafın kiracıya kıyasla güçlü taraf olduğunun kabulüyle birlikte birtakım düzenlemelere gidilmiş ve kanunun koruyuculuğundan yararlanılarak eşitler arası olmayan bu hukuk prensibini eşitlemeye çalışılmıştır.
Bu noktada kiraya verenin kurtarıcısı olan bu iki dava; Kira tespit ve kira uyarlama davaları ekonomik dengenin bozulmasıyla yüksek artış oranlarına karşı kira bedelinin anlık piyasa şartlarına entegre olmasını sağlayarak kiraya verenin korunması adına en çok başvurulan hukuki yollar olarak karşımıza çıkmaktadır.
Ancak bu iki dava ne kadar benzer gözükse de muhtevası itibariyle birbirinden çok farklı dava türleridir. Hak kaybına uğramamak adına kira bedelinin artırımına ilişkin davalarla birlikte somut olayınızda hangi dava türüne gideceğinizi ilgili yazımızdan öğrenebilirsiniz. Ancak yine de hukuk davalarının teknik davalar olması sebebiyle hak kayıplarına uğramamak için avukata danışmanızı tavsiye ederiz.
KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL ARTIŞ KOŞULLARI
Kira sözleşmesinde artışa ilişkin esaslar sözleşmenin kurulmasıyla sona ermemekte olup yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi problemi TBK m. 344 hükümlerince düzenlenmiştir.
Kiraya veren özellikle konut kiralarında Türk Borçlar Kanunu Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ayrımı hükümlerince kira bedelini belirleyen TBK m. 344/1 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Uyarınca Türkiye İstatistik Kurumunun “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak karşımıza çıkmakta olup sözleşmeyle dahi bu oranın üzerinde bir artış belirlemek kanunun emredici hükümlerine aykırılık oluşturacaktır.
Bu noktada sözleşmede TÜİK “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” verilerinden daha yüksek bir oran belirlemenin aksine hiçbir düzenleme yer almıyorsa kira artışı ne şekilde yapılacak sorusu akıllara gelmektedir. TBK m. 344/2 ise bu hususu “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Hükmüyle düzenlemiş olup mahkeme eliyle sözleşmeye artış koşulunun hakkaniyete uygun biçimde eklenmesiyle kiraya vereni koruma altına almıştır.
Bunlara ek olarak 13 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan “…Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”la birlikte 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında konut kiraları kapsamında yapılacak kira bedelindeki artışları bir önceki kira bedelinin %25’iyle sınırlandırılmıştır. İşyerleri adına böyle bir sınırlama olmamakla birlikte konutlar açısından TÜİK “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” %25’lik sınırlamadan fazla bir oranı ifade ediyorsa artış %25 üzerinden yapılacaktır. Ancak bu düzenleme 1 Temmuz 2024 tarihiyle sona ermiş olup; kira bedelindeki artışlar açısından üst sınır tekrardan TÜİK “bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olarak ifade edilmektedir.
Özellikle kiracıların konut ve çatılı işyeri ihtiyacının hem hukuki hem de sosyal hayattan bir problem teşkil etmesi kanun koyucunun devlet kurumlarınca belirlenen artış oranlarını artış sınırı esas almasına sebebiyet vermiştir.
KİRA TESPİT DAVASI KOŞULLARI
Kira tespit davası yukarıda bahsedilen artış koşullarıyla süregelen kira sözleşmesinin artık güncel piyasa şartlarını karşılamaması sebebiyle belirli şartlar oluştuğu zaman açılabilen ve mahkeme eliyle yeni bir kira bedelinin belirlenmesine olanak sağlayan dava türüdür.
- Bu davayı açabilmek için kiraya veren ve kiracı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Usulen kira sözleşmeleri yazılı şekil şartına tabi olmayan sözleşmeler olduğu için sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; ancak sözlü kira sözleşmeleri ispat açısından birçok sorun doğurabilir ve hak kayıplarına neden olabilir.
- Bir diğer şart ise adı geçen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yılını doldurmuş olması gerekmektedir. Bu noktaya dikkat etmek gerekir ki 5 yıl doğrudan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmalıdır. Kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren yapılacak hesaplamalar maddi kayıplara neden olabilir. TBK m. 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüyle beş yıllık süre düzenlenmiştir.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira tespit davalarında görevli kira sözleşmesinde ifade edilen borcun ifa yeri mahkemesi yahut davalı tarafın yerleşim yeri mahkemesi olacakken yetkili mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi olarak karşımıza çıkacaktır.
KİRA TESPİT DAVALARINDA USUL
Kira tespit davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen dava türlerindendir. Bu nedenle basit yargılama usulüne tabidir. Hukuki yararı bulunan kiraya veren yahut kiracı bu davayı açabileceği gibi kira sözleşmesi halihazırda devam ederken mecurun el değiştirmesi halinde yeni malik de hukuki yararı bulunduğu gerekçesiyle bu davayı açabilecektir.
Bu dava belirsiz alacak davası olarak açılamadığı gibi, ıslah kurumunun da uygulama alanı bulduğu davalardan değildir. Dava açılırken talep edilen kira bedeli somut bir şekilde belirtilmeli ve dava bu bedel üzerinden harçlandırılarak açılmalıdır. Davacı taraf istediği artış oranını ve kira bedelini brüt olarak belirlemeli davasını ona göre ikame etmelidir.
Ayrıca uygulamada karşılaşılan usuli bir sorun da kira tespit davalarında yatırılması gereken harcın hesaplanmasıdır. Her ne kadar uygulamada bir yıllık kira farkı üzerinden harç talep edilebiliyor olsa da Yargıtay uygulamalarıyla kira tespit davalarında harca esas değerin aylık kira farkından avukat nispi vekalet ücretinin ise yıllık kira farkından meydana gelmesi gerektiğine hükmetmiştir.
GERİYE DÖNÜK AÇILACAK OLAN KİRA TESPİT DAVASI
Süre yönünden değerlendirecek olursak bu davalar her zaman açılabilmektedir. Ancak kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyor ise ihtara gerek olmadan da geriye etkili olacak şekilde dava açılabilmektedir. TBK kapsamında kira sözleşmesinde bir artış hükmü bulunmuyorsa dava açacak taraf kira sözleşmesi bitim tarihinden en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak artış talebini bildirmek zorunda olup usuli olan bu hususun atlanmasıyla yeni kira dönemini etkileyecek şekilde artış talep edilememekte olup maddi hak kayıplarına neden olmaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI FAİZ VE İLAMIN İCRASI
Önemle ifade etmek gerekir ki kira tespit davalarında hüküm kurulduktan sonra faiz işlemeye başlayacaktır. Dava geriye dönük olarak açılsa dahi faiz hüküm tarihiyle birlikte işler ve hükümle birlikte hak kazanılan kira farkları mahkeme hükmünün tespit hükmü olması nedeniyle ilamlı icraya konu edilemeyecek olup genel haciz yoluyla takibe konu ayrı bir icra işi olacaktır. İlamsız icra adını verdiğimiz bu icra yoluna ise mahkemenin vereceği kararın kesinleşmesiyle birlikte başvurma imkanı olacaktır.